敗者と勝者のゲームーWinning the Loser's and Winner's Game

海外ETF、インデックスファンド、コモデティ、REITから外国為替証拠金取引(FX)まで、様々な投資情報を提供

野村アセットマネジメントが東証REIT指数連動型ETF」を9月17日設定

野村アセットマネジメントが、東京証券取引所に上場するREIT(不動産投資信託)全銘柄を対象とした指数である「東証REIT指数」を連動対象としたETF「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信」を9月17日に設定します。上場予定は18日。

東証REIT指数 過去3ヶ月のチャート


出典:東京証券取引所 チャートはこちら

ETFの概要
 設定上限額:40億円
 分類   :追加型株式投資信託/ファンド・オブ・ファンズ
 手数料  :販売会社が独自に決める
 信託報酬 :純資産総額に対し年率0.336%(税込み)
 決算   :年4回
 その他  :
投資単位の金額は当初10万円以下になる見込み

詳細は、野村AMのプレスリリースをご覧ください。

グローバルREITのETFであれば興味がありますが、国内のみのREITはあまり興味が沸きません。ただ、分散投資の一環として、将来、少し購入を検討するかもしれません。できれば決算は年1回の方が良かったのですけどね。 

★★★関連記事★★★
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リートは底値を打ったのか???

サブプライムローン以来、低迷が続いているリート市場ですが、その後も、景気後退懸念、モノライン問題など次々と悪材料が出て、1月に大幅下落しました。
2008年3月12日付け読売新聞で、リート関連の記事が掲載されていましたので今回ご紹介いたします。

       米国のリート指数の推移(米ドルベース)


出典:野村證券による世界主要国のリート指数;S&Pシティグループ・グローバルREITインデックス(出所)スタンダード&プアーズのデータをもとに野村アセットマネジメント作成
世界主要国(オランダ・ベルギー・日本・カナダ・フランス・シンガポール・オーストラリア・米国)のリート指数推移はこちら

国内リート戻りは弱く

1月のリート(不動産投資信託)市場は国際型、国内型ともに大幅な下落に見舞われた。

 米国景気の後退観測と、世界景気に不透明感が漂う中、新たに「モノライン」と呼ばれる米金融保証会社の格下げによる信用不安が台頭したことで、世界的に株式市場が急落。内外リートも影響を避けられず、調整を余儀なくされた。

 その後、米連邦準備制度理事会(FRB)の実施した2度にわたる利下げで投資家心理は改善し、底値から反発して月末を迎えた国際型では、米国のリートに投資しているファンドなどの反発力が強かった。国内型の戻りは弱く、ランキングでも下位に低迷した。

 その後の内外リート市場は、やや落ち着きを取り戻している。今後は、当局の金融政策などによって米国の景気後退が回避されるか注目されるだろう

 (大和ファンド・コンサルティング 久保田啓)

〜(2008年3月11日 読売新聞)より引用〜


記事にあるように、強い反発力と呼んでいいのか少し悩むチャートかも。。。
ま、確かに1月に底を打っているようにも見えますね。
では、日本のリート指数の推移もみてみましょう。

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為替レート

J-REITへの海外不動産の組み込みは5月に

不動産投信の海外投資、4月にも解禁のエントリーで取り上げたJ-REITに海外不動産を組み込む件は、当初の4月解禁から5月にずれ込んだようです。


FOTOSEARCH

不動産投信の海外投資、5月解禁
東京証券取引所は28日、不動産投資信託(REIT)の運用資産に海外不動産を含めることを認める上場制度改正を発表した。5月をめどに実施する。現在の運用資産は国内不動産に限られている。

 海外不動産は従来、適切な鑑定方法が定まっていなかった。しかし、国土交通省が鑑定指針の策定に入ったことから、東証は投資家保護の仕組みが整備されたと判断、規制緩和に踏み切る。(了)

〜投信情報ー投信関連ニュース(08/02/28)より引用〜


この内容は、08年2月28日付け東証の定例社長記者会見で発表されています。
記者会見要旨の1頁〜2頁と10頁〜11頁
(資料はこちら

果たして、海外不動産の適切な鑑定ができるのしょうか?
実際は、海外不動産を組み込んだ海外REITに投資するREIT of REITsのような商品がでてくるだけではないかと予想します。

果たして、どうなることやら、あと数ヶ月したら判明します。

★★★関連記事★★★
不動産投信の海外投資、4月にも解禁

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為替レート

グローバルREITインデックス型投信(年2回分配)が登場!

サブプライムローン以降パッとしないREIT市場ですが、グローバルREITインデックス投信の新商品が発売されています。

投資対象は、日本の除く世界各国の取引所に上場しているREITで、従来のグローバルREITとは異なり毎月分配型ではありません。

フィデリティが、08年2月26日から販売を始めたSTAM グローバルREITインデックス・オープンがそれです。
フィデリティ以外にもSBI ファンドバンクSBIイー・トレード証券でも既に取り扱われています。

STAM グローバルREITインデックス・オープンの主な特徴

1.基本的性格:追加型証券投資信託/ファンド・オブ・ファンズ/ファミリーファンド方式

2.設定日:2008年1月9日

3.信託期間:無制限

4.ベンチマーク:S&Pシティグループ・グローバルREITインデックス(除く日本、配当込み、円換算ベース)

基準価額 純資産総額

クリック

STAM グローバルREITインデックス・オープンの設定来のチャート
出典:モーニングスター

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為替レート

不動産投信の海外投資、4月にも解禁

不動産投信(J-REIT)に海外不動産の組み込みが08年4月に解禁されるようです。


FOTOSEARCH

不動産投信の海外投資、4月にも解禁・国交省など調整
国土交通省、金融庁と東京証券取引所は、国内で上場する不動産投資信託(REIT)の海外投資を解禁する方向で検討に入った。欧米で先行する規制緩和の流れに対応、来年4月をメドにREITの運用資産に海外不動産を組み入れられるようにする。これに伴い、海外不動産の適正価格を割り出すための鑑定評価の指針を策定。投資家保護の体制も整える。

 東証はREITの上場規定で海外不動産への投資を禁じている。適切に鑑定評価できる仕組みが整備されないまま認めれば、投資家に不当な損害を与えかねないためだ。  −NIKKEI NETより引用ー


ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントが、世界リートについて参考となる情報と提供しています。

「米国リート市場の投資環境について」
世界のリート市場について〜欧州編〜
世界のリート市場について〜アジア・オセアニア編〜
世界のリート市場について 〜セクター紹介編〜 (オフィス/産業用施設)
世界のリート市場について 〜セクター紹介編(小売・商業施設)〜 

その他のゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントの資料についてはこちら

リート市場がある世界17カ国のうち、海外不動産への投資を禁じているのは、日本など4ヶ国のようです。
海外不動産の組み込みが解禁されると、手軽にグローバル・リートへの投資が可能になり、投資対象の選択肢が拡大します。
海外投資家からの資金流入も期待されるでしょう。

但し、そのためには、海外不動産を適正に評価できる鑑定評価の指針が十分に機能することが大前提です。

しばらくは様子見ですかね。

★★★関連記事★★★
J-REITの動向 〜07年 土地白書〜

REITファンドの最新動向
世界主要都市の不動産投資利回りと長期金利のスプレッド
リートの地域別収益率 (98〜05)
世界リート指数、世界債券指数、世界株式指数の値動き


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世界の大家さん(1年決算型)、フィデリティでも取扱開始

実質、唯一の1年決算型のグローバルREIT投信といえる三井住友・グローバル・リート・オープン(1年決算型)(愛称:世界の大家さん(1年決算型))が、フィデリティでも、07年10月12日から取扱を開始しました。

これまで、三井生命といちよし証券と、最近、イーバンクが取扱を開始したところです。



                ↑↑↑
世界の大家さん(1年決算型)の基準価額(折線(赤)左目盛)と純資産残高(青)右目盛) 
出典:モーニングスター

○世界の大家さん(1年決算型)のコスト関係

  信託報酬・管理報酬  1.6695%

  信託財産留保額     0.3%

  販売手数料
   三井生命:1,000万円未満 3.15%
   いちよし証券:1億口未満  2.1%
   イーバンク:          2.1%
   フィデリティ:          2.1%

フィデリティも金額・販売方法を問わず、販売手数料は2.1%です。
「ステップ・BUY・ステップ」を利用しても、安くすることはできません。
残念!!!

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グローバルリートファンドをお試し購入することとしました。

分散投資の一環として、グローバルリート(G-REIT)への投資を考えて、検討を行い、これまで何度が関連記事をエントリーしてきましたが、結局、未だに投資できていません。

その最大の理由は、「これだ」という商品がないからです。

私の希望するREITの主なスペックは、
・1年決算型
・できればノーロード
・信託報酬が安いこと
・対象地域は、世界
・過去の運用成績:リターンが20%以上、標準偏差が15%以下
(参考:REITファンドの最新動向

楽天証券からG-REIT型ETFの取扱に期待していたのですが、今回のiSHARES DOW JONES US REAL ESTATE/IYR は、残念ながらUS-REITタイプなので、購入は見送ることとし、将来、希望スペックのG-REIT型ETFが出たらスイッチすることを前提として、暫定的にG-REIT型ファンドの購入を始ようと考えています。

当初の候補として挙がったのが、世界の大家さん(1年決算型)
しかし、
・販売会社が、三井生命といちよし証券しかないことと
・ネット取引は不可
・ノーロードで購入することは不可
・信託留保金0.3%もマイナス材料です。

次に、スイッチング前提にして、1年決算型を諦めて、次の候補として考えたのは、世界の大家さん(毎月決算型)
・先日のR&I ファンド大賞 2007 決定 果たしてインデックスファンド大賞は???でご紹介したとおり、世界の大家さん(毎月決算型)は、「外国REIT部門」で見事最優秀ファンド賞を受賞しています。
・過去3年の運用成績もリターンが20%以上、標準偏差が15%以下です。
・また、二浪証券で購入すれば、ノーロードで購入可能です。
・対象国も、日本を含め世界各国です。
・信託報酬及び監査報酬(税込)は、 1.6695 % は、G-REITの標準的なレベル。

スイッチング前提とすると、信託留保金0.3%がマイナスなのと、二浪証券はネット売買できないため、別のファンドの取引で、担当者と親しくなったせいで、ちょっとドライに売り注文を出し辛い環境なのが私としては少しマイナス。

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J-REITの動向 〜07年 土地白書〜

国土交通省から公表された「土地白書」に、J-REITに関する分析・統計が出ていました。 
「土地白書」は、こちら 

「土地白書」のJ-REIT関連の概要を纏めると、

1.H18年の上場企業等の不動産売買における買主別割合(取得額ベース)は、48%はREIT。 H15年から急増。 

2.用途はオフィスが多いが、住宅の割合も増加し多様化。

3.物件の所在地は東京が多いが、近畿・東海・その他地域も増加。(以上、白書4頁)

4.最近、東京都心部などでは証券化に適した収益が見込める物件の取得が困難になりつつある。
これは投資家として気になる分析結果です。

5.不動産投資市場の現状認識としては、「ルール・制度の正義」、「透明性・信頼性」、「長期安定の投資家層の厚さ」等が不十分と評価する投資家が多い。(以上、白書5頁)
全くその通り。

6.不動産証券化によって、不動産は利回りという共通尺度で他の金融商品と比較可能な金融商品という側面をもつこととなった。各国の不動産市場間で資金獲得競争が激しくなっていくことが予想される。
実際、リートの地域別収益率 (98〜05)のようなデータとして、簡単に、各国間のREIT利回りが比較されてしまいますからね。

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REITファンドの最新動向

モーニングスターから、「REITファンドの動向」と題する興味深いレポートが出ています。

その概要は、
1.REITファンドの純資産額が増加傾向にあるが、その要因はグローバルREITの資産増。 
特に2006年後半から加速。(図表〔1〕参照)



モーニングスター「REITファンドの動向」図表〔3〕より引用
国内REIT 米国REIT グルーバルREIT  

2.REITのリスクとリターン特性をプロットしたグラフ(図表〔3〕)を見ると、グローバルREITは国内REITファンドに比べ、リスクを抑えた運用となっている(リターンも国内REITファンドに比べ低い)。
 米国REITは、グローバルREITに比べ、リスクは高いにもかかわらず、リターンも低い。
<注>一般的に資産運用の世界では、「リスク」とは、損をする危険性と意味すのではなく、リターンのばらつき(σ(シグマ、標準偏差とも言う)のことを言いますが、このリスクをその意味です。

3.グローバルREITに絞った、リスク・リターン分析では、2004年以前設定のグローバルREITに比べ、2005年以上設定のグローバルREITに、相対的にリスクを抑えたファンドが登場している。(図表〔4〕)
なかなか、突っ込んだ分析ですね。

4.グローバルREITと一口に言っても、対象地域、投資対象によって様々なので、見極めが必要。

上記1.2.3から導きだされる結論は、グローバルREITが、リスク・リターン特性上では、国内REITや米国REITより相対的に優れているファンドが多く、更に、そのグローバルREITの中でも2005年以上設定のものに、リスクを抑えたファンドがあるようです。

で、具体的にはどのファンドなの???
残念ながら、このレポートには紹介されていません。

具体的ファンド名まで紹介してくれると最高なのですが。。。

図表〔3〕や〔4〕の分布状態から、リターンが20%以上、標準偏差が15%以下が、大体の目安になりそうです。

そこで、年1回、2回決算型のグローバルREITのリターンと標準偏差をみてみました。

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世界主要都市の不動産投資利回りと長期金利のスプレッド

入門の金融 REITのしくみでREIT株価に影響を与える要因として、「10年物長期米国債の利回り水準とREITの配当利回りとのスプレッド(金利差)をよくウォッチすること。」がありましたが、3月23日付けasahi.comで、世界主要都市におけるスプレッドの最新データが掲載されていました。

海外マネーが牽引 「日本の不動産割安」




    ↑↑↑
上記2007年03月23日付けasahi.comより

地価上昇を牽引(けんいん)する、不動産の主要な買い手の一つが海外勢だ。日本の不動産は「他の主要先進国と比べ割安」とみられており、海外ファンドが日本の不動産に投資しようという意欲は依然として強い。一方、国内の不動産会社やファンドも、より割安な投資物件を求めて地方への投資を増やしており、投資マネーの奔流は次第に広がりを見せている。

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チャールズ・エル

チャールズ・エル

 こんにちは、エルです。
 ETF、インデックスファンドを中心に国際分散投資で長期運用を目指します。
 タイトルは、インデックス運用のバイブル、チャールズ・エリス著「敗者のゲーム」から拝借しました。ニックネームは、その著者名と私の愛猫「エル」をミックスしました。招き猫です。

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